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自宅か借家か、コストで比較するFP(ファイナンシャルプランナー)は多いですが、リスク管理の観点も含めると、自宅が望ましいでしょう。一方、貸家の保有はリスク管理の観点からお勧め出来ません。今回は、リスク管理面から見た自宅と貸家について、考えてみましょう。

■借家には「長生きとインフレ」のリスクあり
老後の安心を考えた時、金銭面のリスクは、「長生きをしている間にインフレが来て、老後の蓄えが底を突くこと」です。そんな中で、借家住まいをしていると、「長生きをしている間にインフレが来て、家賃の支払いが嵩んで、老後の蓄えが底を突く可能性」が高まってしまいます。それは是非避けたい事態です。

老後の借家には、今ひとつのリスクもあります。貸し手の中には、「一人暮らしの高齢者に家を貸したくない」と考える人も多いのです。「借家人が孤独死していたら、嫌だ」という事かも知れませんね。そうなると、「金はあるのに家を借りる事が出来ない」というリスクまで抱え込むわけです。

もっとも、現役時代は借家でも構わないでしょう。インフレで家賃が上がる時には収入も増えるでしょうから。「老後は親の家が相続できるから、現役時代に自宅を持つ必要がない」場合には、純粋に損得で借家と持家を比べれば良いと思います。それでもゼロ金利時代なら「買った方が得だ」という判断は充分にあり得ると思いますが。

■自宅購入資金は不動産株で用意
自宅を購入するには、頭金が必要です。家具等の購入費も必要ですし、購入後の手持資金も必要でしょう。こうした資金を貯める際には、不動産株(J-REITの住居型でも可。以下同様)を購入しましょう。購入時に一気に不動産株を売って頭金、家具代、手持資金にするのです。

購入時までに不動産が値上がりしてしまうとしても、手持の不動産株も値上がりしているでしょうから、安心です。逆に不動産株が値下がりしてしまうとしても、家も安く買えるでしょうから、がっかりする必要はありません。

社宅が完備していたり、転勤が多かったりする場合には、「退職時に自宅を購入する」という選択肢もあるでしょう。その場合には、「同年代が住宅ローンを返済している金額と同額を貯めておく」必要があります。退職時までに不動産が値上がりしてしまうリスクを考えると、「毎年10分の1ずつ自宅を買う」ことが望ましいのですが、それは無理でしょうから、代替案として、不動産株を活用しましょう。

同世代が住宅ローンを返済しているのと同額で、不動産株を徐々に購入していくのです。退職までに不動産価格が上昇すれば、不動産株も値上がりするでしょうから、株式を売れば自宅が買えるでしょう。逆に不動産株が値下がりしていても、がっかりする事はありません。おそらく不動産価格も下がっているので、株を売った代金で家が買えるはずだからです。

■貸家は空き家のリスクが大
貸家は、空き家のリスクが大きい事を充分認識する必要があります。日本は人口が確実に減少していく国です。しかも、借家は大学進学や就職や結婚で親元を離れる時に借りる場合が多いので、借家の需要は若者の人数に大きく影響されるのです。

空き家になると、家賃収入が途切れるのみならず、壁紙を貼り替えたり新規入居者を探したり、コストや手間がかかります。非常識な借家人とのトラブルが発生するリスクもあります。表面上の利回り(家賃収入と物件購入価格の関係)が得なように見えても、今でも不動産投資は意外と儲からないという人も少なくありません。今後、少子高齢化で空き家が増えていく事を考えると、慎重な検討が必要でしょう。

「一括借り上げで家賃支払いを保証します」という業者もいます。それなら空き家のリスクは無さそうですが、問題は保証される「家賃支払い」が新築時の家賃では無いことです。「この地区は空き家が多くて周辺の家賃が下がっているから」という理由で業者から支払われる家賃が下がっていく可能性も決して小さくないのです。

地域別にも、若者が増えそうな地域と減りそうな地域があるでしょう。仮に貸家を持つ場合には、くれぐれも慎重に物件を選ぶ事が重要でしょう。

■インフレリスクと空き家リスクで判断が相違
不動産価格(および家賃)は、上がるか下がるかわかりません。自宅に住んでいれば、上がっても下がっても、基本的には関係ありません。借家の場合は、家賃が下がれば嬉しいですが、上がれば悲しいです。しかも、インフレで家賃が上がる時には他の生活費も上がるので、ダブルパンチとなりかねません。老後の生活の資金面での安心を考えれば、「家賃が下がる期待」よりも「家賃が上がる恐怖」を重視すべきでしょう。

貸家の場合には、不動産価格が上がれば嬉しいですが、下がれば悲しいです。老後の生活の資金面での安心を考えれば、貸家の場合は借家とは反対に「家賃が上がる期待」よりも「家賃が下がる恐怖」を重視すべきでしょう。

自宅を持つ場合には、空き家のリスクがありません。人口減少社会ですから不動産価格が下落して行く可能性もありますが、自分が住むのですから、気になりません。いくら長生きしても、ある程度の修繕を施せば、基本的にはいつまででも住み続ける事ができます。

しかし、貸家の場合には、空き家のリスクを強く意識する必要があります。現在のように「マイナス金利だし、借金して相続税対策に貸家を建てませんか?」という営業が至る所で行なわれている状況を考えれば、貸家建設は当分の間高水準を維持するでしょう。少子高齢化により人口減少社会を迎える日本で、貸家建設が高水準を維持すると、何が起きるか。余り想像したくないことが起きてしまいそうですね。

【参考記事】
■老後の生活は1億円必用だが、普通のサラリーマンは何とかなる (塚崎公義 大学教授)
http://sharescafe.net/49185650-20160728.html
■今の若者たちも、年金保険料を払った方が得な理由(塚崎公義 大学教授)
http://sharescafe.net/49711266-20161012.html
■少子高齢化による労働力不足で日本経済は黄金時代へ(塚崎公義 大学教授)
http://sharescafe.net/49220219-20160809.html
■労働力不足でインフレの時代が来る (塚崎公義 大学教授)
http://sharescafe.net/49018387-20160708.html
■とってもやさしい経済学 (塚崎公義 大学教授)
http://ameblo.jp/kimiyoshi-tsukasaki/entry-12221168188.html

塚崎公義 久留米大学商学部教授


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