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湾岸エリアでタワーマンションの購入を検討している伊東夫妻。タイトルにある通り世帯年収は1560万と非常に高いが購入予定のマンション価格も9540万と高い。

前回の記事では家計の状況を確認して予算を検討する際の土台となる毎年の貯金額を正確に確認するところまで相談を進めた。毎年の貯金額である350万は住宅の予算を考える際の基準となる。

今回は具体的な資金計画として頭金の相談から始まるが、最初に伊東さんご夫妻のデータをおさらいしたい。

■伊東さんご夫婦のデータ
●家族構成
夫: 30歳
妻: 32歳
子:3歳

●夫婦の年収と働き方
夫: 会社員(国内大手IT企業)
年収860万 手取り約630万

妻: 会社員(中堅広告代理店)
年収700万 手取り約520万

世帯年収合計 約1560万
手取り合計 約1150万
年間の貯金額 350万

●資産
預金:1,800万
投資(株・債券等の投資信託):540万
企業型DC: 夫 300万 妻200万
その他資産:なし

●現在の家賃
17万

●購入予定の物件
予算:9,540万
管理費等:5.5万
固定資産税:28万
場所:湾岸地域のタワーマンション 93平米 3LDK(中古)


■頭金はゼロでいい。優先すべきは損得よりリスクと資金繰り。
中嶋:資金計画を考える際に必要な数字は、住宅価格、頭金、金利の種類、返済期間、この四つになります。価格は9540万円でもう決まっているのでまずは頭金ですね。頭金はいくら入れようとか考えられたりしてますか?

夫:2割入れると良いとか言いますけど、2000万円近くになるので貯金でも足りないですよね。貯金ゼロはさすがに無いのと、じゃあ投資信託で運用してる分を売却しようかとか、そこら辺も悩んでるというか決めてないのでアドバイスを頂ければと思ってます。

妻:運用は夫に任せてるので私も売却して頭金にすることが正しいか分からないです。色々調べたら、低金利だから頭金はできるだけ減らして残したお金は運用すると良い、みたいな話もありましたけど、そうなんですか? ちょっと怖いというかやり過ぎな感じはしますけど。

中嶋:そうですね、順番に答えます。現状で特に決めていないということでしたら頭金はゼロで良いと思います。購入時には色々と費用が別途かかって、それを諸費用なんて言うんですけど、物件価格の新築なら5%、中古なら8%くらいが目安です。今回は中古物件ですから諸費用だけで760万くらいになりますので。そこからさらに頭金を入れるのは無理ではないですけど、やらない方がいいです。

妻:頭金ゼロだとリスクは上がらないんですか?

中嶋:住宅ローンの根本的なリスクは最初にお話しした資金繰り、要するに「支払いが出来るかどうか?」なんです。なので頭金の有無とか多い・少ないは関係ありません。むしろ頭金をたくさん入れる方が手元資金が少なくなって資金繰りのリスクは高まります。

ーー頭金は最低でも2割入れると良い、可能ならもっと沢山入れると良いという俗説は、ローンは少ない方が利息負担が減るという「損得の視点」によるものだ。しかし「資金繰りの視点」で考えるとどうなるか。運用資産を売却して全て頭金として入れると今回のケースでは住宅ローンが7000万円程度まで減り、毎月の返済額も利息負担も間違いなく減る。

しかし収入が減ったり病気で倒れると貯金が無いため途端に返済が滞る。つまり頭金を入れるほど資金繰りは悪化する。この話を「無理のない範囲で頭金を入れろという当たり前の話」と勘違いする人もいるが、それは間違いだ。頭金は多くても少なくても資金繰りを悪化させる。

前回「損得よりリスクと資金繰りの視点からアドバイスをする」と書いたように、住宅購入をリスクと資金繰りの視点から考え直すと、頭金は多いほど良いといった従来のアドバイスとは全く違う結論になる。

■頭金を払わない方がリスクは低い。
中嶋:諸費用だけ現金で払ってフルローンだと、貯金が1000万くらい残ります。これに運用資産も含めると、老後まで触れない企業型DCを除いて金融資産が1600万くらい、ちょうど今の生活費の二年分ですよね。これくらいは残した方がいいという事になります。もっと貯金を残したいということであれば諸費用もローンで賄えます。

夫:生活費の2年分を残すべき理由は?

中嶋:そこは明確な基準があるわけではないのでざっくりです。収入が激減したり病気で働けなくなったり、そういう状況に備えて残しておくお金を生活防衛資金と言ったりします。3年分でも4年分でも良いんですけど、生活の立て直しにかかる時間を仮に2年と考えて、2年で立て直しが無理であれば、売却も含めたライフプランの大幅な変更をする必要があるかもしれない、ということです。

妻:2年で立て直せそうになければ売却した方がいい?

中嶋:必ずしも選択肢は売却だけではありませんけど、貯金の取り崩しが2年以上も続きそう、ということであればそれくらい大きな判断が必要になるかもしれません。リスク管理の視点で考えると、2年の猶予があるとはいえその時になってから売却を考えるより、事前に家を売る際の手順とかやり方を確認しておくとより安心かなと思います。

夫:なるほど。買うことしか考えていなかったので、そこも考えます。

中嶋:今は購入するしないで慌ただしいと思いますから。購入後に落ち着いてからで大丈夫です。あとは奥様のおっしゃっていた運用について、頭金を減らして残ったお金を運用、そういう話をする人もいますけど。今説明したように手元にお金を残すのは資金繰り、つまり支払いが出来ない状態に備えるためなんです。

中嶋:運用が大好きな人なら止めませんけど、そうでなければお勧めしません。借金して運用するのと同じですから。しばらく株価の調子が良いのでそういうことを言う人が多いだけ、ということです。

夫:妻も積極的に運用したいわけではないですし、僕もローンの額を考えるとさらに運用の割合を増やす気にはならないので。先ほどの諸費用でしたっけ? それだけ貯金から払って残りは全部ローンというプランでOKです。一旦計算してみてください。

■支払い総額は1億円越えで実質的に「億ション」。
中嶋:ではフルローンでシミュレーションするとして、あとは金利の選択ですね。変動か固定か、これは具体的な数字を見ながら考えましょう。

●相談時点の金利
変動金利 0.2~0.4%程度
固定金利(35年固定) 1.4~1.8%程度

●毎月の返済額と返済総額
変動 0.35%で計算
・月額 約24.1万円
・総額 約1億137万円

固定 1.5%で計算
・月額 約29.2万円
・総額 約1億2268万円

※別途、管理費・修繕積立金が月約5.5万円、固定資産税が年間約28万円


中嶋:どこで借りるかは別にして、概ね金利の最低水準はこれくらいです。金利は毎月変わりますから変動と固定はそれぞれ0.35%と1.5%で仮の数字を置いて、借入期間も一旦35年で計算するとこんな感じになります。

夫:金利の低い銀行を探すにはモゲチェックとかで良いんですか?

中嶋:ええ、モゲチェックはほとんどの金融機関をカバーしてるので問題無い、というか役に立つと思います。地方だと固定金利のもっと低い銀行もありますけど支店が近くに無いと使えないんです。あとは団信(団体信用生命保険)の特約をつけると0.2%とか0.3%くらい金利に上乗せされます。団信は保険と関係しますので後で説明しますけども、上乗せ費用は0.2%だと月に9000円くらい、0.3%だと1.4万円くらい。団体信用生命「保険」なので、保険の費用として考えてください。一般的な保険との違いは途中で解約が出来ない部分です。

夫:団信と保険については了解です。自分達でもシミュレーションはもちろんしてますけど、支払い総額が1億円とか毎月の返済が管理費込みで30万超えとなると。さすがにウっとなります(苦笑)。

妻:本当に(苦笑)。

中嶋:そうだと思います(苦笑)。これに諸費用も加算されますから総額はもっと多いんです。ただ、なんとなく怖いと考えても仕方ないので「じゃあこの数字がどういう意味を持つのか?」ということなんですね。その際にさきほど確認した1年間の貯金額を使って計算、シミュレーションをします。収入に占める返済比率がウンヌンみたいな意味の無い数字でなく、購入後に収支がどう変化するか、つまり貯金額がいくらになるか具体的に計算します。

妻:金利はどっちにするかすぐに判断つかないので、よりシビアな固定金利でまずは計算して頂けますか?

■住宅コストは240万円も増加!? バッファーってなんだ?
中嶋:了解です。年額で計算すると収支はこんな風になります。

●現在の家賃
17万×12=204

●購入後の支払い額
返済額 29.2×12=350.4
管理費等 5.5×12=66
固定資産税 28
合計444.4万

●収支にマイナス
賃貸と購入の差額 240.4万

●収支にプラス
住宅ローン減税 42万(3000万円の上限×0.7%×二人分)
保育園の無償化 72万(3歳から)

●収支
購入前の貯金額に、プラスとマイナスの要素を考慮する。
350-240.4+42+72=223.6

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バッファーの図

中嶋:こんな感じになります。Googleスプレッドシートで収支を計算する図も作りました。購入前の貯金額を基準に、左側がプラスの要素、右側がマイナスの要素です。これを合算すると購入後の収支、貯金額が分かります。結論から言うと購入後の収支は223.6万のプラスです。350万円から100万円以上減ってはいますけど、それでもかなり貯金が出来ます。貯蓄率が高いことが大きくプラスに働いてますね。

中嶋:240万も住宅コストが増えるのは非常に負担が大きいんですけど、プラスの要素も二つあります。住宅ローン減税(控除)が二人で6000万円分、0.7%で年42万円。あとはお子様の保育料が来年度から無料ですから約72万の教育費が浮きます。これはかなり大きいです。
こんな風に貯金額にマイナスの要素とプラスの要素を考慮すると購入後の収支、貯金額が簡単に分かります。あ、ペアローンですよね?

妻:そうですね、割合はまだ決めてませんけど半々か夫が少し多いくらいになると思います。

■タワマン購入後でも年間貯金額は223万
夫:もっと酷い状況になると思ってましたけど、思ったより全然マシです。ただこれは買った時点の収支ですよね。住宅ローン減税は10年?13年?

中嶋:13年です。繰り上げ返済をしなければ固定でも変動でも13年後のローン残高は6500万円以上残ってますから、減税額は13年間上限一杯で変わらずです。第二子をお考えですと、奥様の産休と育休でその時期は減税枠を使えないのと、あとは収入が大幅に減りますので一時的には収支がゼロとかマイナスになる可能性はあります。私立小・私立中に通ったり、習い事にお金をかけたりといったライフステージの変化でも収支はもちろん変わります。そのあたりはどうでしょう?

夫:さすがに私立小は考えてないですけど、私立中はあるかな……ある?

妻:私は通わせたいです(笑)。

夫:この図、年間の貯金額を基準に考えるのは分かりやすいですね。返済比率が高いとか低いとか言われてもあまりぴんと来てなかったんです。

中嶋:ウチではこの図を「バッファー・緩衝材」と呼んでます。金銭的なダメージ、つまり収入のマイナスと支出の増加にどれくらい耐えられるか?という意味です。

ーー従来から使われている返済比率が役に立たない理由は支出を無視して収入だけで考えるからだ。この夫婦のように貯蓄体質の家庭とそうでない家庭を、収入が同じだから最適な予算も同じと考えることは明らかに間違いであると誰でも分かる。

では収入と支出、両方を考慮した数字は何かというと毎年の貯金額だ。ストックではなくフロー、現在たまってる貯金ではなく毎年の貯金額の方だ。貯金額が多いほど大きなダメージに耐えられる、つまり高額な物件を買える、ということになる。

中嶋:バッファーの基本的な考え方は「差額」で計算する、という部分です。すでに払ってる支出は収支の結果である貯金額に含まれていますので。収入も支出も増えた額・減った額だけ計算に含めてます。住宅ローンも返済額ではなく家賃との差額、家を買ったあとに増える分だけ貯金額から差し引いてますよね。これがバッファーの考え方です。

妻:差額ですね。分かりました。

■「バッファー」で10年後にいくら貯まっているかが分かる。
中嶋:+223万は購入時点の数字ですから、ここに時間軸も加えます。一つの区切りとして3歳のお子さまが中学生になるくらい、10年後にどうなっているかを考えると、年間223万円の貯金が10年分上乗せされます。タワマン購入直後の金融資産は1600万円くらいなので、これに2230万円を足して約3830万円。

中嶋:あとは企業型DC(企業版のiDeCo)も考慮すると、現時点で奥様が200万で旦那様が300万で合計500万程度。会社の掛け金は旦那様が1.5万、奥様が月2万ということですから、お二人で年間42万、10年で420万増えます。合計すると金融資産は4750万になります。投資信託も企業型DCの運用も損益は一旦プラマイゼロの前提です。

妻:資産運用の利益を考慮しないのも節約を前提にしないのと同じですよね。

中嶋:ええ、長期で計算すると利回りを低くしても結構な額になってしまいますから。厳しめに見た方が良いという意味で同じです。で、4750万は大金ですけどここにマンションの資産価値と、住宅ローンの借金額を考慮する必要があります。10年後のローン残高は……7300万円くらいですね。この数字をGoogleスプレッドシートでバランスシートの形にすると、ちょっと待って下さいね……こんな感じです。バランスシートは時価で作るのでマンションの価値は一旦10年で1000万減ると仮定してます。購入時点と10年後で作りました。購入時点の貯金額はキリが良くなる数字で1040万にしました。
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購入時点と10年後のバランスシート

夫:なるほど。バランスシートも作るんですね……。

妻:10年間、収入と支出は変化なしで計算していいんですか?

中嶋:まずは基準となる数字をざっくり計算しています。支出については先ほど説明した習い事とか、あとは中学受験なら塾に通ったりで教育費はかなり増えると思います。今はインフレなのでそこも考慮した方が良いかもしれません。それらの費用を一旦かからないものと考えれば大きな変化はありません。

ーー家計の収支はそんな雑な計算で良いのか?と感じた人も多いだろう。子どもが大きくなれば食費が増えたりお小遣いを払ったりという変化もあるが、そのあたりはあえて無視している。
 
なぜ無視をするのか? 

これは家計に与えるインパクトが大きい数字だけを考慮して、わかりやすさを優先するためだ。例えば月5000円の習い事なら年間6万円、これくらいならば223万の収支が大きく変わるほどではない。これが塾通いで月3万ならば考慮した方が良いだろう。

この計算はあくまで購入前のシミュレーションなので細かい数字を無視して判断材料を作るために割り切っている、という説明になる。そしてバッファーの目的は家計の厳密なシミュレーションではなく、今回ならば9540万円のタワマンを買っても大丈夫か判断することだ。したがって年間で数万円程度のズレは物件価格と比べれば誤差の範囲なので切り捨てて問題無い、ということになる。

夫:これくらい大雑把な方が把握しやすいので大丈夫です。さっきの変動金利を選んだ場合と、あとは団信の特約に入った場合はどうなりますか?

妻:私立中に通うパターンも見たいです。

中嶋:分かりました。ではまず変動金利のケースを計算しますね……

ーーバッファーの計算で、固定金利で計算をしても年間223万円貯金が出来ること、それを10年継続すれば2000万円以上の貯金を上乗せできることが分かった。では変動金利や私立中に通うケースではどうなるのか?

続きは「世帯年収1560万円の共働き夫婦は、9540万円の湾岸タワーマンションを買えるのか? その3完結編」をご覧頂きたい。

中嶋よしふみ ファイナンシャルプランナー シェアーズカフェ・オンライン編集長

※前回の記事はこちら
世帯年収1560万円の共働き夫婦は、9540万円の湾岸タワーマンションを買えるのか? その1

※筆者はFPとして生命保険や住宅の販売を行わず、住宅ローンも取り扱わず、金融機関や不動産会社のセミナーや広告等の依頼を全て断り、有料相談のみを行うFPとして活動しています。相談・アドバイス・記事執筆にあたってこれらの企業と利害関係や利益相反はありません。


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【プロフィール 中嶋よしふみ】
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2011年にFPのお店、シェアーズカフェを開業。保険を売らず有料相談を提供するFP。共働きの夫婦向けに住宅を中心として保険・投資・家計・年金までトータルでプライベートレッスンを提供中。「損得よりリスクと資金繰り」がモットー。東洋経済・プレジデント・日経DUAL等のメディアで連載、執筆。新聞/雑誌/テレビ/ラジオ等に出演・取材協力多数。2013年、士業・専門家が集うウェブメディア、シェアーズカフェ・オンラインを開設、翌年よりYahoo!ニュースに配信を開始。専門家向けに執筆指導も行う。著書に「住宅ローンのしあわせな借り方、返し方(日経BP)」「一生お金に困らない人 死ぬまでお金に困る人(大和書房)」。お金より料理が好きな79年生まれ。

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